פסק-דין בתיק ת"א 15141-02-11

תמצית המחלוקת המקורית:

כתב התביעה:

1. התובע שהינו מתווך מקרקעין, תבע דמי תיווך בגין תרומתו לעסקת מכירת דירה לנתבע, ברחוב נזר דוד 32, בפרויקט הולילנד בירושלים. נטען בתביעה כי בחודש נובמבר 2010 פנה הנתבע אל התובע בבקשה כי זה יאתר עבורו, כמתווך, דירה באזור מתחם הולילנד בירושלים. הנתבע ציין כי הוא מעוניין לרכוש דירה בעלות של כ-4,500,000 ש"ח. ביום 29.11.10 נפגשו הצדדים והתובע ביקש להציג לנתבע דירה המוצעת למכירה בסכום של 4,700,000 ש"ח. הנתבע הסכים לראות את הדירה. בטרם הציג התובע את הדירה, הוא החתים את הנתבע על טופס הזמנת שירותי תיווך במקרקעין, במסגרתו התחייב הנתבע לשלם לתובע דמי תיווך של 1%, בתוספת מע"מ. הנתבע מצא כי הדירה מתאימה לו וביקש לרכוש אותה, אך קודם ביקש כי התובע ינהל מו"מ עם המוכר - מר עובד לוי - להפחתת המחיר. התובע נהל מו"מ בשני סבבים כאשר הראשון לא צלח. בסופו של יום, הסכים המוכר למכור את הדירה בסך של 4,500,000 ש"ח, בתוספת סך של 85,000 ש"ח שישולמו למוכר, מאחר והתחייב לשלם לצד ג', ממנו שכר דירה חלופית, בפרויקט הולילנד. נטען כי מכאן שסכום המכירה הועמד בסופו של יום על 4,585,000 ש"ח.

2. בסוף חודש דצמבר 2010 נערך בין הצדדים הסכם המכר. התובע ציין כי בהקשר לנכס זה התקיימו הליכי כינוס נכסים ואף מונה ככונס עו"ד ישראל בודה.

לאחר החתימה, פנה התובע אל הנתבע וביקש כי ישולמו לו דמי התיווך המוסכמים. הנתבע ביקש כי התובע יעשה לו הנחה ויסתפק בסכום של 10,000 ש"ח, בתוספת מע"מ בלבד. התובע סרב. פניותיו הטלפוניות של התובע לא הועילו וביום 12.1.11 הוא פנה לנתבע בכתב, באמצעות עורך דינו.

צוין כי באותו שלב, לא ידע התובע שהנתבע הסכים לשלם סכום נוסף של 85,000 ש"ח ומכתבו נערך בהתאם להנחה זו. התביעה הועמדה על סך של 45,850 ש"ח המהווים 1% מערך הקניה הנטען (4,585,000 ש"ח), בתוספת מע"מ של 7,336 ש"ח וסה"כ 53,186 ש"ח.

כתב ההגנה:

3. בהגנתו הכחיש הנתבע באופן גורף את התביעה. נטען כי לפי ההסכם בין הצדדים, אם העסקה לא נסגרת באמצעות התובע, הרי שזה אינו זכאי לכל תשלום. נטען שסעיף מוסכם זה, הוסר מהטופס שהוגש לביהמ"ש כמייצג את הסכם התיווך שנחתם וזאת  מתוך רמייה וזיוף. הנתבע טען כי למד לראשונה על דבר הנכס מפרסום של תיווך א.א.איתן בע"מ - ואז זה הוצע כנגד 6,000,000 ש"ח. הנתבע פנה למתווך "איתן" ובאמצעותו נפגש עם בעל הדירה, אשר הבהיר כי מחירה לא ירד מתחת ל-5,500,000 ש"ח, בעוד הנתבע הסכים לשלם רק 4,700,000 ש"ח. לאחר האמור, בעוד הנתבע מחפש נכס חלופי, ראה פרסום של אותו נכס, באמצעות התובע, הפעם במחיר של 5,000,000 ש"ח. הנתבע יצר קשר עם התובע ביום 29.11.10 וסוכם כי אם התובע יצליח לסגור לנתבע עסקה, בסך של 4,700,000 ש"ח, יקבל דמי תיווך בשיעור 1% כולל מע"מ, ממחיר העסקה. התובע לא הראה לנתבע את הנכס, לא יצר עבורו את הקשר הישיר עם המוכר ובעצם לא עשה "פעולת תיווך", בגינה מגיעים לו דמי תיווך. לכתב ההגנה צורף הסכם תיווך התואם טענות הנתבע (הן באשר להיות דמי התיווך כוללים מע"מ והן באשר לצורך כי העסקה תיסגר דרך התובע).

הנתבע טען עוד כי התובע הפר את חובותיו לפי סעיף 8 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן:"חוק המתווכים"), שכן לא יידע את הנתבע כי מדובר בנכס שנמצא בהליכי כינוס וכי הוא כבר נמכר לקונה אחר (מר בנימין עשור) - אשר לא הצליח לעמוד בהתחייבויותיו.

4. הנתבע טען כי הסכים להיפגש עם המוכר, רק לאחר שהתובע התחייב לו שאכן השיג את המחיר הרצוי. הפגישה הייתה עם המוכר, מר לוי ועם מר עשור. לאכזבת  הנתבע הדברים לא היו כפי שאמר התובע. בפגישה עמדו המוכר ומר עשור על התמורה של 5,000,000 ש"ח ורק לאחר מכן הסכימו להתפשר על 4,900,000 ש"ח. בנסיבות אלה, הבהיר הנתבע לתובע שלא יתקשר אליו יותר בעניין הנכס.

רק לאחר זמן מה, פנו אל הנתבע ממשרד התיווך א.א.איתן בע"מ (הוא, כאמור, המשרד הראשון שהראה את הנכס) והודיעו כי הוסכם שהנכס יימכר בסכום שהנתבע אפילו לא חלם עליו, היינו 4,500,000 ש"ח. הסתבר שהמוכר ומר עשור, הסכימו לרדת במחיר - מכיוון שכונס הנכס, עו"ד ישראל בודה, עמד למוכרו במכרז חיצוני כנכס פנוי, ומר עשור היה מאבד אז גם את דמי הקדימה ששילם בסך 250,000 ש"ח. הנ"ל הסכימו, באותן נסיבות, לרדת לסך של 4,500,000 ש"ח ובלבד שהתשלום יהא מיידי ועוד קודם להליכי הפינוי. הסכם המכר נחתם בנוכחות ב"כ הנתבע כמיצגו בלבד, מול כונס הנכסים והמוכר - מר לוי, ביום 12.12.10, במשרדו של ב"כ הנתבע. ההסכם אושר לבסוף הן ע"י הכונס והן ע"י ראש ההוצל"פ.

הנתבע הסכים כי המוכר ימשיך להתגורר בדירה עשרה חודשים נוספים, בכפוף לערבויות טובות (אחיות המוכר) להבטחת פינוי הנכס במועד (30.10.11) ולהבטחת התשלומים השוטפים עד לאותו מועד. מאחר והמוכר לא הצליח להמציא ערבויות מספקות - הסכים הנתבע לשכור עבור המוכר (מר לוי), דירה חלופית למשך עשרה חודשים. הנתבע טען כי התובע לא היה בשום שלב הגורם היעיל לחתימת ההסכם. מי שכן תרם רבות לעסקה, הינו המתווך "איתן" מסוכנות התיווך א.א.איתן בע"מ שגם קיבל מהנתבע סך של 45,000 ש"ח כדמי תיווך. בהקשר זה אף הוצגה חשבונית מיום 5.1.2011.

כתב התשובה:

5. בכתב התשובה חזר התובע על הגרסה העובדתית שנטענה בכתב התביעה. באשר למשרד התיווך - א.א.איתן בע"מ - נטען כי הפרטים שמסר הנתבע, לפיהם מצא את המשרד דרך מודעה באינטרנט, בה פורסמה כתובת המשרד - נבדקו ע"י התובע ובאותו רחוב, כלל אין משרד תיווך. חברה בשם "א.א.איתן בע"מ", היא חברה המעניקה שירותי משרד ממוחשבים וכלל לא שירותי תיווך. כל טענות הנתבע, לעניין ההתקשרות עם משרד זה, לא גובו במסמכים. עוד נאמר כי אם אכן התובע לא עשה דבר עבור הנתבע, מדוע זה חתם על טופס ההזמנה?!. התובע הדגיש את העובדה שהנתבע לא הציג את הסכם התיווך עליו חתם לכאורה  מול "איתן" וכן הציג חשבונית מס ולא קבלה.

תצהירי הצדדים:

6. הצדדים הגישו ראיותיהם כאשר התובע הסתפק בתצהירו ואילו הנתבע הגיש מעבר לתצהירו - גם תצהיר של מר בני עשור (אשר לפי הנטען היה אמור לרכוש הנכס מידי הכונס, עובר לרכישתו על ידי הנתבע) וכן תצהיר של מר דן עמדי (אשר נטען כי הוא אותו מתווך מקורי, אשר בכתב ההגנה נקרא "איתן").

7. התובע בתצהירו  - חוזר על עיקרי טענותיו. בין השאר, הוא מציין כי לנוכח בקשת הנתבע שלא לחתום על הסכם ולשלם במזומן, חשש שלא מדובר באדם ישר ולפיכך הקליט שיחותיהם. התובע מציין כי הנתבע ביקש, בין היתר, שיצוין על ההסכם ששכר הטרחה ישולם רק אם העסקה תצא לפועל באמצעותו והוא אכן הוסיף הערה זו.

ההסכם נחתם בכניסה לנכס ביום 29.11.10, אז התבקש כנגד הנכס סך של 4,700,000 ש"ח ושנה לפינוי. הנתבע התפעל מהנכס וצוין בפניו כי יש כונס נכסים לדירה, אך הכונס נתן לבעליו, מר לוי, למכור את הנכס באופן עצמאי.

למחרת, ביום 30.11.10, שוב שוחח התובע עם הנתבע, והאחרון ציין שחזר עצמאית לנכס לבדוק אפשרות לחלקו לדירות כהשקעה. בהמשך אמר בשיחה טלפונית כי הוא מעוניין בנכס כנגד 4,500,000 ש"ח וביקש פגישה נוספת. זו אכן התקיימה ביום 30.11.10 ובסופה ביקש הנתבע לחשוב על הצעות שעלו. ביום 1.12.10 שוב שוחחו התובע והנתבע באשר לדרך קידום העסקה. בתום אותה שיחה תואמה פגישה שלישית עם המוכר. הנתבע תדרך התובע איך להתנהל בפגישה כדי להוריד המחיר. בשיחה הצטמצמו הפערים והתובע גם הופנה למר עשור, לקבלת חומר הקשור לנכס ואכן נסע לבית הנ"ל, להביא את אותו חומר. בהמשך בא הנתבע עם אשתו ובתו לראות את הנכס, והתובע מצידו המשיך לנסות לצמצם הפערים. ביום 4.12.10 שוב שוחח הנתבע עם התובע, כאשר התובע טוען כי בשיחה הבין שהצדדים קרובים להסכמה. לקראת סוף דצמבר 2010, נודע לו שנערך הסכם בין הצדדים. התובע הפנה לתמלולי שיחות שהקליט וצירף ואשר לטענתו תומכים בגרסתו.